Proposition de loiPromulgué✓ Promulgué
Simplifier la sortie de l’indivision successorale
Institutions
Déposée par Louise Morel
En discussion depuis le 20 janvier 2025
Question abordée
Comment permettre aux héritiers qui le souhaitent de vendre ou de partager un bien immobilier bloqué en indivision successorale, sans que le refus ou l'absence d'un seul cohéritier ne paralyse la procédure pendant des décennies ?
Présentation du texte
En France, lorsqu'une personne décède et laisse un bien immobilier à plusieurs héritiers, ces derniers se retrouvent en situation d'indivision : chacun possède une quote-part du bien, mais toute décision importante requiert en principe l'accord de tous. Le droit actuel permet à n'importe quel indivisaire de bloquer indéfiniment la vente ou le partage en jouant la carte de l'absence ou du refus, conduisant à des situations figées pendant vingt, trente, voire quarante ans. On dénombrait plus de 91 000 logements vacants liés à ces blocages en 2021. Cette proposition de loi, déposée par Louise Morel et Nicolas Turquois, s'attaque à ce phénomène dans le contexte de la crise du logement : 4,1 millions de personnes sont mal-logées en France, et des dizaines de milliers de biens restent à l'abandon, souvent parce qu'une succession n'est pas réglée. En outre-mer, la loi Letchimy de 2018 avait déjà introduit des mécanismes permettant aux indivisaires majoritaires de provoquer une vente ou un partage ; ce texte généralise ces mécanismes à l'ensemble du territoire national et les codifie dans le droit commun. Le texte repose sur quatre piliers : un recensement des biens abandonnés, le renforcement des pouvoirs de la Direction nationale d'interventions domaniales (DNID) pour liquider les successions vacantes bloquées, l'extension des règles de la loi Letchimy à tout le territoire, et une réforme de la procédure judiciaire de partage pour la rendre plus rapide. Concrètement, des indivisaires détenant plus de la moitié des droits d'une succession ouverte depuis plus de dix ans pourront provoquer la vente ou le partage devant notaire sans obtenir l'accord des héritiers récalcitrants ou absents, sous réserve d'un ensemble de garanties procédurales et de protections spécifiques pour les personnes vulnérables.
Les arguments
Libère des logements bloqués depuis des décennies dans des indivisions conflictuelles, contribuant directement à la réduction du nombre de logements vacants.
Étend à tout le territoire un mécanisme éprouvé en outre-mer depuis 2018 (loi Letchimy), jugé suffisamment efficace pour justifier sa généralisation.
Empêche qu'un seul indivisaire récalcitrant puisse indéfiniment bloquer la procédure par la stratégie de la « chaise vide ».
Dote la DNID d'outils adaptés pour vendre rapidement des biens en succession vacante lorsque des indivisaires sont inconnus ou introuvables.
Réduit la dégradation physique des biens immobiliers laissés à l'abandon, limitant les risques de ruine, de squat et de nuisances pour le voisinage.
Permet aux communes, notamment rurales, de récupérer du foncier bâti dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols.
Déleste les tribunaux et les notaires de dossiers civils longs et complexes en facilitant des règlements extrajudiciaires devant notaire.
Autorise la réhabilitation ou la mise en location d'un logement indivis vacant sans exiger l'accord unanime de tous les indivisaires.
Protège les indivisaires absents ou inconnus grâce à la consignation obligatoire des sommes à la Caisse des dépôts et à des mesures de publicité imposées à peine de nullité.
Exclut explicitement du dispositif les situations les plus sensibles : résidence du conjoint survivant, indivisaires mineurs, majeurs protégés ou présumés absents.
Favorise la clôture de conflits familiaux qui peuvent peser sur plusieurs générations sans jamais se résoudre amiablement.
Offre aux collectivités territoriales une opportunité concrète d'acquérir du foncier bâti pour leurs projets d'aménagement ou de logement social.
✓ POUR12
Libère des logements bloqués depuis des décennies dans des indivisions conflictuelles, contribuant directement à la réduction du nombre de logements vacants.
Étend à tout le territoire un mécanisme éprouvé en outre-mer depuis 2018 (loi Letchimy), jugé suffisamment efficace pour justifier sa généralisation.
Empêche qu'un seul indivisaire récalcitrant puisse indéfiniment bloquer la procédure par la stratégie de la « chaise vide ».
Dote la DNID d'outils adaptés pour vendre rapidement des biens en succession vacante lorsque des indivisaires sont inconnus ou introuvables.
Réduit la dégradation physique des biens immobiliers laissés à l'abandon, limitant les risques de ruine, de squat et de nuisances pour le voisinage.
Permet aux communes, notamment rurales, de récupérer du foncier bâti dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols.
Déleste les tribunaux et les notaires de dossiers civils longs et complexes en facilitant des règlements extrajudiciaires devant notaire.
Autorise la réhabilitation ou la mise en location d'un logement indivis vacant sans exiger l'accord unanime de tous les indivisaires.
Protège les indivisaires absents ou inconnus grâce à la consignation obligatoire des sommes à la Caisse des dépôts et à des mesures de publicité imposées à peine de nullité.
Exclut explicitement du dispositif les situations les plus sensibles : résidence du conjoint survivant, indivisaires mineurs, majeurs protégés ou présumés absents.
Favorise la clôture de conflits familiaux qui peuvent peser sur plusieurs générations sans jamais se résoudre amiablement.
Offre aux collectivités territoriales une opportunité concrète d'acquérir du foncier bâti pour leurs projets d'aménagement ou de logement social.
✕ CONTRE11
Aucune étude d'impact nationale n'a été réalisée avant l'adoption du texte, ce qui fait peser un risque d'insécurité juridique à grande échelle.
La loi Letchimy, sur laquelle s'appuie largement le dispositif, rencontre encore des difficultés d'application pratique selon le Conseil Supérieur du Notariat.
L'abaissement du seuil à la majorité simple des droits indivis fragilise la protection des indivisaires minoritaires par rapport aux deux tiers initialement envisagés.
La procédure permettant à la DNID de vendre sans accord préalable de tous les indivisaires constitue une dérogation majeure au principe selon lequel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ».
Des héritiers en situation d'illectronisme ou d'éloignement géographique pourraient ne pas être informés effectivement de la procédure de vente malgré les obligations de publicité.
La notion de « bien abandonné » reste insuffisamment définie et pourrait générer des contentieux sur le champ d'application des nouvelles dispositions.
Un indivisaire attaché au bien ou qui l'occupe peut se voir contraint de vendre contre sa volonté dès lors qu'il est minoritaire en droits indivis.
La réforme de la procédure judiciaire de partage peut déséquilibrer les droits des parties en privilégiant une voie gracieuse au détriment d'un débat contentieux contradictoire.
La procédure de la DNID s'apparente, selon certains groupes parlementaires, à une expropriation de fait sans les garanties normalement attachées à cette mesure.
La valeur seuil des biens visés par l'article 815-5-3 est renvoyée à un décret non encore publié, rendant ce dispositif partiellement inopérant à court terme.
Les héritiers d'un indivisaire décédé dont la propre succession n'est pas encore réglée risquent de voir leurs droits méconnus si la vente est engagée avant qu'ils aient pu se manifester.
Résumé des articles· 4 articles
Art. 1
Demande au gouvernement de remettre au Parlement, dans un délai d'un an, un rapport sur la création d'une base de données recensant les biens abandonnés.
Art. 2
Insère deux nouveaux articles dans le code civil (815-5-2 et 815-5-3) autorisant la DNID à vendre seule un bien indivis, sous contrôle judiciaire et avec mesures de publicité obligatoires, lorsque des indivisaires sont inconnus, introuvables ou opposants dans des indivisions de plus de dix ans ou comportant une succession vacante.
Voir les positionsArt. 3
Étend à l'ensemble du territoire national les mécanismes de la loi Letchimy (jusqu'alors réservés à l'outre-mer), permettant aux indivisaires représentant plus de la moitié des droits d'une succession ouverte depuis plus de dix ans de provoquer la vente ou le partage devant notaire, et abroge les articles correspondants de la loi du 27 décembre 2018 désormais codifiés dans le droit commun.
Voir les positionsArt. 4
Réforme la procédure de partage judiciaire (article 840 du code civil) en instaurant une voie gracieuse de principe, tout en réservant aux parties le droit de provoquer une décision contentieuse sur le fond par voie d'assignation.
Voir les positionsDernières actualités
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