Proposition de loiEn commission
Extension de la possibilité de préemption de baux commerciaux dans les mairies aux sociétés civiles immobilières
Économie
Déposée par Pierre Cazeneuve
En discussion depuis le 17 mars 2025
Question abordée
Les communes doivent-elles pouvoir exercer leur droit de préemption sur les locaux commerciaux lorsque ceux-ci sont détenus par une société civile immobilière (SCI) ?
Présentation du texte
Aujourd'hui, une commune peut exercer un droit de préemption sur la vente d'un bail commercial ou d'un fonds de commerce (article L. 214-1 du code de l'urbanisme) afin de préserver la diversité commerciale de son centre-ville. Ce mécanisme lui permet de se porter acquéreur en priorité pour y maintenir ou installer un commerce utile aux habitants. Ce dispositif comporte cependant une lacune : lorsque les locaux commerciaux appartiennent à une société civile immobilière (SCI), la vente des parts de cette SCI échappe au mécanisme actuel. La commune ne peut donc pas intervenir, même si ce changement de propriétaire menace l'équilibre commercial local. Certains bailleurs utilisent d'ailleurs cette structure juridique pour contourner leurs obligations envers leurs locataires commerciaux. Cette proposition de loi, déposée en mars 2025, vise à combler cette lacune en étendant le droit de préemption aux cessions majoritaires de parts de SCI dont le patrimoine est constitué d'une activité commerciale soumise au droit de préemption existant. Des amendements adoptés en commission ont précisé et complété le dispositif : la préemption est limitée aux seules prises de participations majoritaires, une obligation de rétrocession des parts dans les deux ans est introduite, et une dérogation explicite aux règles habituelles de participation des communes dans des sociétés commerciales est actée. Le texte ne comporte qu'un seul article, qui modifie l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme.
Les arguments
Les communes peuvent désormais protéger la diversité commerciale de leur centre-ville même lorsque les locaux sont détenus via une SCI, supprimant un angle mort juridique majeur.
L'égalité de traitement est assurée : le droit de préemption s'applique quel que soit le mode de détention du bien commercial, évitant que la forme juridique choisie par le propriétaire ne détermine les droits de la commune.
Les petits commerces indépendants installés dans des locaux en SCI bénéficient du même niveau de protection que ceux dans des locaux détenus directement par une personne physique.
La mesure prévient l'instrumentalisation des SCI par des bailleurs souhaitant échapper aux obligations liées aux baux commerciaux, comme les règles de renouvellement des contrats.
Elle contribue à la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs en donnant aux élus locaux un levier supplémentaire pour maintenir une offre commerciale de proximité.
La limitation aux seules prises de participations majoritaires, introduite en commission, réduit le risque d'immixtion excessive de la commune dans la gestion courante de la société.
L'obligation de rétrocession dans un délai de deux ans garantit que la commune ne reste pas durablement actionnaire, limitant son exposition financière et son rôle dans la gestion commerciale.
Le texte répond à l'évolution des modes de détention du patrimoine immobilier, les SCI étant des structures de plus en plus répandues pour détenir des locaux commerciaux.
Une dérogation explicite au code général des collectivités territoriales sécurise juridiquement la participation temporaire des communes au capital de ces sociétés.
Le dispositif s'inscrit dans la continuité d'un mécanisme législatif déjà éprouvé, en l'adaptant à de nouvelles réalités économiques sans en bouleverser l'architecture.
✓ POUR10
Les communes peuvent désormais protéger la diversité commerciale de leur centre-ville même lorsque les locaux sont détenus via une SCI, supprimant un angle mort juridique majeur.
L'égalité de traitement est assurée : le droit de préemption s'applique quel que soit le mode de détention du bien commercial, évitant que la forme juridique choisie par le propriétaire ne détermine les droits de la commune.
Les petits commerces indépendants installés dans des locaux en SCI bénéficient du même niveau de protection que ceux dans des locaux détenus directement par une personne physique.
La mesure prévient l'instrumentalisation des SCI par des bailleurs souhaitant échapper aux obligations liées aux baux commerciaux, comme les règles de renouvellement des contrats.
Elle contribue à la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs en donnant aux élus locaux un levier supplémentaire pour maintenir une offre commerciale de proximité.
La limitation aux seules prises de participations majoritaires, introduite en commission, réduit le risque d'immixtion excessive de la commune dans la gestion courante de la société.
L'obligation de rétrocession dans un délai de deux ans garantit que la commune ne reste pas durablement actionnaire, limitant son exposition financière et son rôle dans la gestion commerciale.
Le texte répond à l'évolution des modes de détention du patrimoine immobilier, les SCI étant des structures de plus en plus répandues pour détenir des locaux commerciaux.
Une dérogation explicite au code général des collectivités territoriales sécurise juridiquement la participation temporaire des communes au capital de ces sociétés.
Le dispositif s'inscrit dans la continuité d'un mécanisme législatif déjà éprouvé, en l'adaptant à de nouvelles réalités économiques sans en bouleverser l'architecture.
✕ CONTRE10
En acquérant des parts de SCI, la commune devient actionnaire d'une structure commerciale, un rôle inhabituel qui expose les finances publiques à des risques liés à la gestion d'un commerce.
La valeur d'un fonds de commerce est volatile et dépend fortement de la qualité de sa gestion ; une mauvaise décision peut rapidement engendrer des pertes pour les deniers publics.
Selon certains opposants, la préemption de parts de SCI serait déjà en partie possible via l'article L. 213-1 3° du code de l'urbanisme, soulevant une question sur l'utilité réelle du texte.
Le dispositif porte atteinte à la liberté contractuelle et au droit de propriété des associés d'une SCI, qui ne peuvent plus librement choisir leur acquéreur lorsque la commune décide de préempter.
Les transmissions intrafamiliales de parts de SCI pourraient être soumises à ce droit de préemption, sans lien direct avec un enjeu d'aménagement ou de diversité commerciale.
Les associés existants d'une SCI disposent souvent de droits de préférence statutaires qui risquent d'entrer en conflit avec le droit de préemption public.
L'imprécision initiale du texte — confondant bail commercial, fonds de commerce et locaux détenus en SCI — a nécessité plusieurs corrections en commission, témoignant d'une rédaction perfectible.
La mesure pourrait décourager l'investissement immobilier commercial via des SCI dans les périmètres de préemption, réduisant à terme l'offre de locaux disponibles.
Le délai de rétrocession obligatoire de deux ans peut s'avérer insuffisant si aucun repreneur adapté n'est identifié, laissant la commune dans une situation délicate de gestion prolongée.
L'absence de priorité accordée au locataire en place avant que la commune puisse préempter a été critiquée par plusieurs amendements, sans que ce point ne soit pleinement tranché par le texte.
Résumé des articles· 1 article
Art. unique
Insère dans l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme un alinéa étendant le droit de préemption commercial des communes aux cessions de la majorité des parts d'une SCI dont le patrimoine constitue une unité économique commerciale soumise au droit de préemption, tout en imposant une obligation de rétrocession dans les deux ans et en dérogeant explicitement aux restrictions habituelles de participation communale dans des sociétés commerciales.
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